有问题就有答案
Q1：什么叫楼面价与售楼价
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。地面价是指土地价格除以土地面积，是拿地的单位面积成本，通常以亩计算。看你的资料，楼板价和楼面价是一个概念，只是名称略有不同。至于地面价按照亩计算，在开发商这里还是很流行的，毕竟用了这么多年了。以后我也要听你的，改改算法，按照平方米计算了。
Q2：什么是楼盘地价房价比
就是地价占房价的比例。25%就是每平米1000元的房价征地的价格为每平米250元。
Q3：拿地价和未来房子定价是怎么定的？
房地产定价主要分成三个阶段： 第一个阶段：前期（包括从拿地到开工建设这段时间） 据我的工作经验，很多房地产商拿地只会简单的做估算，因为地块放出来，到招拍挂，时间并不多，无法做精细的调研与定位，所以只能做简单的估算。拿我所在的城市来举例吧，这样会清楚一些。 我所在的城市是个二线城市，地价相对不高。一亩大约在90-110万左右。折合楼面地价约400元一平方。这个城市09年的总体住宅均价是2660元左右。从2000年至今，以房产局给到的数据，这个城市（下简称B城）每年的房价涨幅是10-15%。建安成本如下：多层建筑1000元一平方，层1200元一平方，高层1500元一平方。 住宅成本=地价+建安成本+++税费 其中的与很低的，所以每平方各打100元足够了。 所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+税费=2100元（未计税费，因为我也不懂开发商应该交多少税，可以参考营业税5.65%，所得税33%） 整个城市的均价是2660元。就是说开发商有560元的税前利润。税前利润率大约是25%左右。但这个没计算每年的房价涨幅需要1年左右时间，也就是会增幅10%左右均价应该会在2900元左右。这样的估算是比较合理的，开发商有足够的利润。 这时，开发商会有两种选择：1、以最大回报率为目标。这样就会加大投入，提高品质，延长项目周期，把价格卖到比其它楼盘要高。2、以资金周转率为目标：这样就低成本低投入，把价格放低，质量达标（能通过政府验收为准），快速走货，滚动开发。 以上就是第一阶段的房地产定价方式。 第二阶段：开盘前组团定价（开工到拿预售证期间） 一般来说，开发商会按资金的规模与现场条件，定出那些房子先动工，那些房子后动工。这样就会把一个楼盘里的几十幢楼分成不同时期来建设。不同的楼幢就组成了各阶段的房源，这个称为组团。每个阶段推出不同的组团，要对这个组团里的所有房子定个指导均价，这样才好做价格表。 举例来说，今年5月，本项目要推第一组团，有4幢楼组成，大约有250套房子。这些房子指导均价是多少？就需要我们来制定。 一般我们最常用的是市场比较法，还有其它方法，如成本法，目标收益法等，但是按成本法来算这个指导价，会脱离市场，定得过高定得过低，开发商的收益无法得到保证。 所以我们会去踩盘，所谓的踩盘就是把其它在售的楼盘进行信息收集，以备综合分析。踩盘的信息包括很多，如：A楼盘有什么卖点，最近卖什么价格，有多少成交他有什么缺陷等。 踩完盘后，我们就会把收集完的各楼盘做分值评估，把各类因素做评分。比如说地段好，这个因素就得5分，差的只得2分等。这个楼盘卖2600元。那么，所有的分数汇总起来，用这个价钱去除，就得出每一分对应是多少钱。这样再把我们的项目也进行评分，用得出的分值乘以这个价钱，就得出我们这个组团的指导价格。 举例说明：A楼盘地段好得5分，户型一般得3分，园林一般得3分，那综合就是11分，它卖2600元。B楼盘地段差，得3分，户型不错，得4分，园林很差，得2分，综合9分。它卖2400元。我们楼盘地段好，得5分，户型不错，得4分，园林很好，得4分，综合13分，那么我们就可以卖2800元。 因为他们已经在卖了就可以看出来这个价格对于市场来说能不能接受。如果评估完，基本上可以得出市场接受的指导价。 第三阶段 就是预约。为什么要预约？因为每次能拿出来卖的房源不是无限的。一个楼盘只能这么多房子，按工程建设来说，不可以全部一起建好一起拿出来卖，因为这需要投入的资金太大了。所以开发商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出来卖。这样就会遇到一种情况。买房的人多于房源，那怎么办。所以房开商就用预约的办法一般是几百或一两千可以在开盘的当天有优先选房的权力。因为同一个组团，房子朝向和位置不同，居住的舒适度也不一样会预约，以达到优先选房的目的，很大机率可以选到自己喜欢的房子。 这个预约对定价很重要。在这个阶段我们会放出上述第二阶段定出的指导价，比如2800元一平方他愿意预约，就说明他接受这个均价，不愿意预约就是不接受。所以我们会跟踪这个预约的数量来调整开盘时的价格。一般预约的时间是一个月左右。在一个月内，预约数量达到与推出的房源数量一致，说明这个价格是比较合理，如果少了，说明价格高了，市场不接受那么说明这个价格低了。 所以开盘前我们会做好三套价格方案，一个是低于指导价的，第二个是指导价的，第三个是符合指导价格的。再按照我们的判断看他们的反应，如果他们不接受，我们就会换低的价格方案，如果接受的很多，就换成高的方案。 所以到了开盘那天
Q4：成都拿地的趋势是什么？拿地价跟楼盘开盘价的关系是什么？
2006年以来开发商拿地价格节节攀升，但是与此同时政府土地放量却保持稳定水平，16年，成都住宅用地平均楼面价6678元/㎡，同比增长37.5%。大成都范围内地王频出，在拿地价越来越高的情况下，未来入市价格肯定会更高。拿地价占比=成交楼面价/成交均价； 成交均价=售价=拿地价+税费+建安成本+人力成本+利润+其他
Q5：楼面价和房价是不是一个意思?
Q6：关于楼面价和房价之间的关系 还不懂看这里
很多打算买房的人都觉得房价还是比较高的，生怕自己买了之后房价下跌。于是买房的时候，购房者都有自己的一杆秤那就是我打算买的房子究竟值不值得。在房价成本中，楼面价就是其中一部分重要因素。那么什么是楼面价？楼面价和房价之间有什么关系？什么是楼面价？楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率；规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。楼面价与房价有什么关系呢？一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。同时房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。楼面价格和销售价格有什么关系？楼面价格说开了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低！如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，因此关于房价和楼面积价之间的关系，要通过具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少！（华龙网综合）